Põllumajandusmaa keskmine rendihind Eestis oli 2024. aastal 115 eurot hektari kohta aastas (Statistikaamet, tabel PM59). See on 2009. aasta 21 euroga võrreldes 448% rohkem.
Number iseenesest ütleb vähe. Huvitav on see, mis juhtus samal ajal maa hinnaga ja mida see rendi ning hinna suhtega tegi.
Rent kasvas kiiresti, hind kasvas kaks korda kiiremini
Sama perioodi jooksul tõusis põllumajandusmaa müügihind 619 eurolt 6 782 euroni hektari kohta, ehk 996%. Rent kasvas 448%. Maa hind on seega kasvanud ligikaudu kaks korda kiiremini kui tulu, mida see maa rendina toodab.
Data table
| Period | Müügihind | Rendihind |
|---|---|---|
| 2013 | 100 | 100 |
| 2014 | 129 | 120 |
| 2015 | 136 | 130 |
| 2016 | 146 | 130 |
| 2017 | 152 | 145 |
| 2018 | 166 | 150 |
| 2019 | 185 | 160 |
| 2020 | 203 | 190 |
| 2021 | 233 | 222 |
| 2022 | 303 | 252 |
| 2023 | 337 | 255 |
| 2024 | 380 | 288 |
Selle otsene tagajärg on tootluse kokkusurumine. 2009. aastal andis hektar renti 3.39% ostuhinnast. 2024. aastaks oli see 1.70%. Brutotootlus on praktiliselt poole võrra langenud.
Mida see number ei ole
Kolm täpsustust, enne kui keegi seda tootlusnumbrit kuskile mudelisse paneb.
See on brutotootlus. Rent on üürileandja tulu enne maamaksu, hooldust, kindlustust ja haldust. Netotootlus on madalam.
See on keskmine, mis segab kokku hea ja kehva maa. Kinnistu tegelik rent sõltub mullast, kuivendusest, põllumassiivi kujust ja juurdepääsust. Riigi keskmine ei ole ühegi konkreetse kinnistu ankur.
Ja see on rendituru, mitte omaniku kasutuse näitaja. Omanik, kes maad ise harib, ei teeni renti vaid põllumajandustulu, mis on suurem ja kõikuvam. Põllumaa hinna artiklis on selle kohta NOI ankrud.
Maakondlik pilt: hind on olemas, rent mitte
Siin tuleb andmestiku piirang, mida tasub teada enne PM59 juurde minekut. Rendihind on maakonna kaupa olemas ainult kuni 2018. aastani. Sama kehtib rendi jaotuse kohta haritava maa ja püsirohumaa vahel. Pärast seda jätkub ainult koondnäitaja "põllumajandusmaa kokku".
Müügihind seevastu on maakonna kaupa olemas praeguseni.
Data table
| Area | Change |
|---|---|
| Tartu | 7 618 € |
| Jõgeva | 7 181 € |
| Võru | 6 912 € |
| Põlva | 6 752 € |
| Lääne-Viru | 6 559 € |
| Viljandi | 6 536 € |
| Valga | 6 276 € |
| Ida-Viru | 6 275 € |
| Järva | 5 952 € |
| Rapla | 5 878 € |
| Pärnu | 5 873 € |
| Lääne | 5 470 € |
| Saare | 5 166 € |
| Harju | 5 136 € |
2025. aastal ulatus haritava maa hind Tartu maakonna 7 618 eurost Harju maakonna 5 136 euroni — 1.5-kordne vahe. Kui rendi maakondlik jaotus oleks endiselt avaldatud, saaks arvutada maakondliku tootluse. Praegu ei saa, ja seda tuleks lugeda andmete piiranguks, mitte selleks, et vahe puuduks.
Korduvad küsimused
Kui suur on põllumaa keskmine rendihind Eestis?
2024. aastal 115 eurot hektari kohta aastas põllumajandusmaa kohta tervikuna (Statistikaamet, tabel PM59). Tegemist on riigi keskmisega, mis segab kokku hea ja kehva maa; konkreetse kinnistu rent sõltub mullast, kuivendusest, põllumassiivi kujust ja juurdepääsust.
Millist brutotootlust Eesti põllumaa annab?
2024. aastal ligikaudu 1,70%, kui võtta keskmine rent 115 eurot ja keskmine hind 6782 eurot hektari kohta. See on brutonäitaja, enne maamaksu, hooldust, kindlustust ja haldust, seega netotootlus on madalam.
Kas põllumaa tootlus on kasvanud või kahanenud?
Kahanenud. 2009. aastal andis hektar renti 3,39% ostuhinnast, 2024. aastaks 1,70%. Rent kasvas sel perioodil 448%, sama maa hind aga 996%, seega tootlus langes ligikaudu poole võrra.
Kas põllumaa rendihind on maakonna kaupa saadaval?
Ainult kuni 2018. aastani. Pärast seda avaldab Statistikaamet rendihinna vaid põllumajandusmaa kohta tervikuna, ilma maakondliku jaotuseta ja ilma haritava maa ja püsirohumaa eristuseta. Müügihind maakonniti jätkub tänaseni.
Miks maksaks ostja rohkem, kui rent õigustab?
Sest ta maksab millegi muu eest kui jooksva rendi eest: ootuse eest, et rent tõuseb, või et maa väärtus tõuseb, või strateegilise põhjuse eest. Kõik kolm võivad olla mõistlikud, kuid need on eeldused ja neid tuleks nimetada eeldusteks.
Kas rent on sama mis omaniku enda tulu maalt?
Ei. Rent on see, mida saab üürileandja. Omanik, kes maad ise harib, teenib põllumajandustulu, mis on suurem ja oluliselt kõikuvam. Neid kahte ei tohiks hindamisel segamini ajada.
Mida ostja sellega teeb
Rendihind on põllumaa puhul kõige otsesem turupõhine tulunäitaja. Selle kasutamise viis on lihtne: võta konkreetse piirkonna rent, lahuta hoidmiskulud, ja vaata, millise hinna see kapitaliseerituna annab.
Kui küsitav hind on sellest oluliselt kõrgem, ei tähenda see automaatselt, et hind on vale. See tähendab, et ostja maksab millegi muu eest kui jooksva rendi eest: ootuse eest, et rent tõuseb, või et maa väärtus tõuseb, või strateegilise põhjuse eest, mis pole rendiga seotud. Kõik kolm võivad olla mõistlikud. Kuid need on eeldused, ja neid tuleks nimetada eeldusteks.
Viimase viieteistkümne aasta suundumus, kus hind on kasvanud kaks korda kiiremini kui rent, tähendab, et turg on juba pikalt hinnanud tulevast kasvu, mitte jooksvat tulu. See on kontekst, milles iga uus ost tehakse.